該小區大部分高層樓頂均涉嫌違法加建
下午2時許，在該小區里部分10層以下的樓層難得一見陽光
文/圖 羊城晚報記者 趙映光 王漫琪
涉嫌超高容積率、違規加建、無證售賣、虛假廣告……汕頭一新建住宅區成為樓盤維權“樣板”
號稱“領峰粵東20年”，以“世界頂級豪宅標準”建造的小區，卻成了被業主戲稱為房價最貴的汕頭東區里的“握手樓”？小區的實際容積率遠超規劃許可，名為“陽光”，部分十樓以下住戶其實難得一見陽光；規劃許可32層的樓頂天台居然被擅自加建至35層，部分地下公共用地同樣被改造成地下住宅；更讓業主們揪心的是，該商品房項目在交房近一年後，居然項目仍未獲總確權，導致業主們無法辦理產權證……
今年以來，汕頭市中心城區“X海陽光”小區的300多戶業主們向相關部門奔走反映以上各項問題，雖有部分得到了汕頭市城鄉規劃局、汕頭市城市管理行政執法局、汕頭市房產管理局、汕頭市公安消防局等多個職能部門的確認核實，但具體的落實整改卻鮮有成效。11月24日，300多戶業主集體將“X海陽光”樓盤的開發商告上了汕頭市龍湖區人民法院，該案當天公開審理，目前進入調解階段。
樓盤廣告“領峰粵東”，交房發覺“貨不對板”
據瞭解，X海陽光項目位於汕頭市龍湖區42街區韓江路南側，是由廣東龍X集團旗下的三家地產公司（以下簡稱“龍X公司”）於2011年開工建設的住宅小區。根據建設規劃，該小區包括了20幢32-40層不等的居住建築和1幢25層的綜合樓，總建築面積為719047.43平方米，項目規劃許可的容積率為5.2。
從2010年開始，關於X海陽光項目的精美售樓廣告開始在汕頭市內出現，廣告中除了宣稱該項目是以“世界頂級豪宅標準”建造的“領峰粵東20年”的標桿樓盤外，還具體承諾該小區將“安裝世界第一品牌某某斯電梯”、建設“360°活水園林”並且聘請英國百年金牌物管——戴德梁行擔綱小區物業管理。
“精美的廣告，特別是其中那些具體的承諾讓我非常興奮，並且堅信這將是粵東地區第一個真正的豪宅”，業主劉先生和其他購房者於2010年至2011年期間，在該樓盤項目還沒有取得預售許可證的情況下，用交“誠意金”的形式高價訂購了“圖紙房”，其中很多人還是一次性付了全額房款。2013年12月底，劉先生收到了開發商的交房通知。進入小區後卻發現，眼前的樓盤仍然是個大工地，不僅水、電、煤氣等生活設施不配套，園林景觀也與宣傳嚴重不符，360°頂級活水園林不見了蹤影，歐陸風範園林縮水嚴重，而且先前宣傳的世界第一品牌某斯電梯也被悄然更換為了國產某某電梯，英國百年金牌物管變成了龍×物業自行管理，而且，部分房屋還有漏裂現象。
為此，300多位業主憤而分別向汕頭市住房和城鄉建設局和汕頭市龍湖區工商行政管理局，投訴“房屋質量”和“廣告宣傳違法”等相關問題。2014年6月5日，汕頭市住房和城鄉建設局復函稱，已多次約談該開發商，責成該司對出現漏、裂等情況的房屋進行修繕；2014年9月30日，汕頭市龍湖區工商行政管理局經調查後，確認樓盤的部分售樓廣告涉嫌違法，給予相關行政處罰並責令改正。
違規加建被質疑，十層以下難見陽光？
比起宣傳廣告與實際交房的“貨不對板”情況，業主餘先生坦言，自己更加不能接受的是：X海陽光小區的容積率問題。
記者在採訪中瞭解到，汕頭市規劃局在2010年5月份頒佈的《汕頭經濟特區城鄉規劃管理技術規定》中指出，19層以上的建築容積率不得超過4.5，但龍X公司開發的X海陽光項目容積率卻被許可為5.2。
“這是汕頭市城鄉規劃局作出的規劃許可，我們且不論是否合規，但業主曾自己聘請專業人士對小區進行測試發現，實際上X海陽光的建設容積率遠遠超過了5.2，達到了6.0左右”。業主劉先生說，現在整個X海陽光項目和最初的沙盤相比，憑空多出了好幾幢樓房出來，直接導致了樓距過密，許多幢樓房的十層以下單元難見陽光，業主們甚至自嘲這是“汕頭東區握手樓”。
近日，羊城晚報記者到X海陽光小區進行實地走訪。從遠處望去，整個小區的樓房密密麻麻，確實如業主所述給人一種“水泥森林”的壓抑感；而走進小區，可見每幢樓房的頂層都存在疊建夾層的情況，規劃許可的32層高樓竟出現了35F的門牌號，而部分底層樓房下方的負一、負二層車庫也被改造成地下住宅連帶出售，這也正是業主們質疑項目容積率的憑據。2014年4月3日，由汕頭市公安消防局出具的一份復函中明確證實了X海陽光項目在頂層超建兩層，並把公共平臺變相賣給頂層住戶，影響天台在發生災情時作為逃生通道的功能。該復函還明確X海陽光小區路不足2.5米，消防車無法在災情發生時抵達住宅樓下。
在汕頭市城市管理行政執法局2014年11月21日出具的《汕城執函【2014】60號》復函中，記者也看到，該局也確認X海陽光樓盤存在“涉嫌未經規劃審批許可擅自在頂層層面澆註一層水泥樓板84處，樓盤地下一層、地下二層公共部位存在涉嫌未經規劃審批許可擅自改變使用功能83處”。 編輯：李傑
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房產證辦理需要800天？原來該項目至今未確權！
看著日曆被翻到12月，劉先生不禁嘆了口氣，距離交房日期已經過去了將近1年，這一年來他放下了許多事情，和其他業主一起奔走維權，遭遇了很多艱辛，但他堅持下來了，即使不知道自己的努力將會換來開發商什麼樣的說法。
劉先生坦言，有時候他甚至萌生了賣掉房子的想法，但因為3000多戶業主至今還沒有一戶拿到房產證。沒有房產證，業主們將在商品房轉賣、抵押以及孩子入學、戶籍遷入等多個方面深受其苦。
羊城晚報記者翻閱國家建設部最新公佈的《城市商品房預售管理辦法》，該《辦法》規定除開發企業和承購人有特殊約定外，開發企業預售商品房必須在交付90天內辦妥房產證。為何業主們在交房1年之後，仍未能拿到房產證呢？
原來，在業主和龍X公司簽訂的《商品房買賣合同》中，曾約定交房60天內辦理房產證，但該合同後面附簽的一份《補充協議》，將該條款變更為了“交房後800天”。
既是雙方自願簽訂，業主們又為何不同意呢？多位業主認為：業主們是因為沒有經驗，而且《補充協議》中關於該條款的字體很小，極具隱蔽性，很難察覺。劉先生等人認為，該條款的簽訂顯失公平，“很明顯是開發商為了規避國家相關政策限制而自製的不合理條款”。
交房後辦理房產證，這是開發商應盡之義務。到底是什麼導致業主們遲遲無法辦理房產證呢？
記者在採訪中瞭解到，商品房買賣合同履行過程中出現逾期辦證的原因複雜，排除購房者自身原因外，主要原因可能是開發商因為在開發過程中存在的違法行為，比如未全額繳納土地使用權出讓金，沒有按照規划進行施工建設，竣工驗收房屋質量不合格等問題無法解決，導致建設行政主管部門不予進行房屋初始登記，因而開發商無法取得大產權證，從而也無法為購房人辦理小產權證。
隨後，羊城晚報記者在汕頭市房產管理局出具的《汕房產函【2014】496號》文中發現，原來X海陽光商品房項目至今仍未總確權；不僅如此，X海陽光小區目前已經向業主們出售的車位，也被汕頭市房產管理局確認未進行登記審批等手續。
開發商答辯觀點
11月24日的庭審現場上，龍X公司代理律師針對業主的維權訴求作出了答辯意見——
1、廣告內容應視為要約邀請，而不應被當做具體的購房時的要約，這一說明在廣告宣傳冊背面也有專門註明。至於具體的世界第一品牌電梯等“承諾”，龍X公司與業主們簽訂的商品房買賣合同附件中已有明確約定小區安裝的是知名品牌電梯，而目前安裝的某某斯正是知名品牌電梯，業主們的更換要求不合理。
2、容積率超5.2問題：龍X公司的辯護律師提出，容積率為行政訴訟範圍，法院不應受理。
3、關於項目違規超建問題，龍X公司的辯護律師同樣辯稱違建問題已由汕頭市政府相關行政部門作出處罰決定，不屬於法院的受理範圍。編輯：李傑
（原標題：汕頭一樓盤涉嫌違規加建 三百業主狀告開發商"索討陽光"）
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